A habitação é um encargo pesado para os jovens. Com as novas regras do crédito habitação agora em vigor, fazer um crédito jovem tem vantagens. Saiba quais.

O Governo decretou em 2024 várias medidas para facilitar o crédito habitação jovem, procurando dar algum poder de compra e autonomia na altura de fazer um empréstimo para habitação.

As novas regras do crédito habitação trazem diversas vantagens até aos 35 anos de idade, mas também existem alguns requisitos e limites para quem pretende pedir um crédito jovem.

O que mudou no crédito habitação?

As alterações promovidas pelo Governo para aumentar a possibilidade dos jovens comprarem uma casa, e facilitar o acesso ao crédito habitação jovem em particular, incidem em dois aspetos principais:

As duas medidas, que se aplicam a apartamentos ou casas em cidades (prédios urbanos), juntam-se a outras iniciativas de apoio aos jovens, como as alterações ao IRS Jovem. Contudo, o presente artigo foca-se na garantia pública estatal.

O que é a garantia pública para crédito habitação jovem?

Num momento de subida de valores das habitações e de dificuldades em conseguir uma entrada para a casa por parte dos jovens, a garantia pública é um apoio do Estado que facilita a negociação bancária. O Estado garante o montante correspondente à entrada exigida pelas instituições financeiras quando o comprador não dispõe dos recursos necessários, eliminando, dessa forma, um dos principais entraves à aquisição da habitação.

Não se trata de um pagamento real do Estado ao banco, mas uma fiança, que ajuda os jovens a conseguirem o crédito. Já os bancos têm a possibilidade de reaver esse valor junto do Estado caso haja um incumprimento, a garantia fica em vigor durante 10 anos.

É possível comprar casa sem dar entrada?

Atualmente, o Banco de Portugal normalmente impõe um limite ao crédito à habitação de 90% do valor do imóvel destinado a habitação própria permanente. Esta regra, embora geral, acaba por dificultar especialmente o acesso dos jovens à compra de casa, dada a exigência de capital próprio para o pagamento da entrada. Com a introdução da garantia pública, o Estado assume esse montante, permitindo que, desde que o jovem reúna condições para suportar os encargos mensais do empréstimo, o financiamento possa atingir os 100% do valor do imóvel.

Outras formas de comprar uma casa a crédito sem ter de dar uma entrada inicial, mas não apenas no caso de jovens, são a aquisição de um imóvel do banco; o arrendamento com opção de compra, o empréstimo de familiares no valor da entrada; ou a compra de segunda habitação, podendo ser considerado um investimento pelo banco.

Quem pode pedir a garantia pública para crédito habitação jovem?

Para aceder à garantia do Estado os jovens devem reunir as seguintes condições: 

• Idade entre 18 e 35 anos (inclusive);
• Domicílio fiscal em Portugal;
• Não sejam proprietários de outras habitações; 
• Estejam a adquirir a primeira habitação própria e permanente;
• Situação fiscal e contributiva regularizada - sem dívidas;
• Ter rendimentos que não ultrapassem o 8º escalão do IRS (inferiores a 83.696 euros anuais).

Há limite para o valor da casa?

Sim, o valor do imóvel a comprar com o crédito habitação jovem suportado pela garantia pública não pode exceder os 450.000 euros. E a garantia pública não ultrapassa os 15% do crédito. Ou seja, numa casa de 320.000 euros, por exemplo, o Estado assegura no máximo o equivalente a 48.000 euros.

Como acionar a garantia pública para o crédito jovem?

O pedido de garantia é feito junto do banco. O Estado definiu um valor de 1,2 mil milhões de euros a ser aplicado em garantias públicas por 18 bancos, entre os quais o Crédito Agrícola, podendo essa verba ser reforçada. A lista completa de bancos abrangidos pode ser consultada no despacho publicado em Diário da República.

Apesar da garantia pública, o crédito habitação jovem é igual a qualquer outro, incluindo a negociação de bonificações aplicáveis e outros benefícios, além da inclusão de seguros. As regras do crédito habitação jovem também permitem que, ao longo do período de vigência da garantia, seja possível renegociar as condições, desde que não haja um acréscimo de responsabilidades por parte do Estado. 

O que ter em atenção na garantia para empréstimo à habitação?

• Num casal, se um dos elementos tiver mais de 35 anos, não podem aderir à garantia pública;
• A taxa de esforço - o peso dos encargos com o crédito habitação no rendimento mensal da(s) pessoa(s) - não pode ultrapassar 50%; 
• A prestação mensal abrange o valor da garantia pública, pelo que a taxa de esforço reflete tudo isso e deve ser suportável.

Que outras medidas para o crédito habitação existem?

Até ao final de 2025 os titulares de um empréstimo à habitação, jovens ou não, beneficiam da isenção de comissões de amortização. A medida, adotada em 2022 para fazer face ao aumento das taxas de juro, foi prolongada por mais um ano, aplicando-se apenas a contratos de crédito habitação com taxa de juro variável. Em situações normais, essa comissão pode chegar a 0,5% do capital reembolsado.

Na prática, está a poupar 5 euros por cada 1.000 euros amortizados, aos quais acresce a descida dos juros mensais por reduzir o capital em dívida. Verifique um exemplo de um reembolso antecipado de 20.000 euros num crédito em falta de 180.000 euros, a uma taxa de juro de 3,35%:

A amortização pode ser parcial ou total, e pode ser feita mais do que uma vez até ao final do ano. Além disso, a isenção aplica-se também a transferências de crédito. 

As novas regras do crédito habitação jovem representam uma oportunidade real para os jovens conquistarem a sua primeira casa com melhores condições e menos obstáculos financeiros.

Se pretende saber mais ou precisa de apoio na escolha do melhor crédito habitação, fale com a CA Vida — estamos aqui para o ajudar a construir o seu futuro.